Quem não registra não é dono
No Brasil, a propriedade de um imóvel só se transfere com o registro do título na matrícula, no Registro de Imóveis. Contratos particulares, recibos e procurações comprovam o negócio, mas não fazem de ninguém o proprietário perante terceiros. Enquanto o imóvel estiver em nome de outra pessoa, ele pode ser penhorado por dívidas dela, envolvido em inventário ou até vendido novamente.
Situações mais comuns e suas soluções
Contrato de gaveta
O comprador pagou, mas o imóvel continua em nome do vendedor. A solução pode ser a escritura definitiva, com a participação do vendedor, a adjudicação compulsória, quando ele se recusa ou não é localizado, ou a usucapião.
Adjudicação compulsória
Quando o comprador quitou o preço e o vendedor não outorga a escritura, a adjudicação compulsória obriga a transferência. Desde 2022, ela também pode ser feita diretamente no Registro de Imóveis, sem processo judicial, cumpridos os requisitos legais.
Inventário pendente
O imóvel ainda está em nome de pessoa falecida. É preciso fazer o inventário, judicial ou em cartório, para transferi-lo aos herdeiros ou ao comprador. Veja o guia de inventário.
Construção não averbada
A casa foi construída ou ampliada, mas a matrícula continua mostrando apenas o terreno. É preciso obter o habite-se na Prefeitura e averbar a construção na matrícula, com a regularização das contribuições previdenciárias da obra, quando exigida.
Divergência de área ou de medidas
Quando as medidas reais não correspondem às da matrícula, é feita a retificação de área, que pode ser extrajudicial, com levantamento topográfico e anuência dos confrontantes.
Núcleos urbanos informais
Loteamentos irregulares e bairros inteiros sem registro podem ser regularizados pela Reurb, a regularização fundiária urbana prevista na Lei 13.465/2017, conduzida em conjunto com o município.
Imóvel sem qualquer documento
Quando não há título nem como obtê-lo, a usucapião costuma ser o caminho.
Antes de comprar um imóvel
A melhor regularização é a que não precisa ser feita. Antes de comprar, peça a matrícula atualizada e as certidões do vendedor e do imóvel, e faça a escritura e o registro logo após o pagamento. Uma análise jurídica prévia evita os problemas mais comuns.
Como podemos ajudar
- Diagnóstico: analisamos a matrícula, os contratos e o histórico do imóvel.
- Plano de regularização: indicamos o caminho mais rápido e econômico, judicial ou extrajudicial.
- Execução: cuidamos das escrituras, dos impostos, dos requerimentos e do acompanhamento junto a cartórios e à Prefeitura, até o imóvel estar registrado em seu nome.
Perguntas frequentes
Escritura e registro são a mesma coisa?
Não. A escritura é o documento que formaliza o negócio, feito no tabelionato de notas. O registro é a inscrição dessa escritura na matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis. Só com o registro a propriedade é transferida.
O vendedor faleceu antes de passar a escritura. E agora?
É possível obter a escritura dos herdeiros, regularizar por meio do inventário do vendedor ou, se necessário, pela adjudicação compulsória ou pela usucapião.
Quanto custa regularizar um imóvel?
Depende da situação. Os custos envolvem impostos como o ITBI, emolumentos de cartório definidos em tabela oficial e, quando necessário, trabalhos técnicos. Na consulta, explicamos cada item para o seu caso.
Conteúdo informativo, sem caráter de consultoria. Cada caso tem particularidades: para uma orientação segura sobre a sua situação, agende uma consulta.