Requisitos gerais
Em todas as modalidades, a posse precisa ser:
- mansa e pacífica, sem oposição do proprietário;
- contínua, sem interrupções;
- com intenção de dono, ou seja, a pessoa age como proprietária, cuida, paga impostos e faz melhorias.
Quem ocupa o imóvel como locatário, comodatário ou caseiro, por exemplo, em regra não pode usucapi-lo, pois não tem posse com intenção de dono.
Tipos de usucapião e prazos
| Modalidade | Prazo | Principais requisitos |
|---|---|---|
| Extraordinária | 15 anos (10 se houver moradia ou obras produtivas) | Independe de título e boa-fé |
| Ordinária | 10 anos (5 em casos específicos) | Justo título e boa-fé |
| Especial urbana | 5 anos | Imóvel urbano de até 250 m², usado como moradia, sem outro imóvel |
| Especial rural | 5 anos | Área rural de até 50 hectares, produtiva e usada como moradia |
| Familiar | 2 anos | Imóvel urbano de até 250 m², após abandono do lar pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro |
Também existe a usucapião coletiva, prevista no Estatuto da Cidade, para núcleos urbanos informais.
Usucapião judicial ou extrajudicial
Extrajudicial (no cartório)
Desde 2015, a usucapião pode ser pedida diretamente no Registro de Imóveis, com assistência de advogado. O procedimento exige:
- ata notarial lavrada em tabelionato, atestando o tempo de posse;
- planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com anotação de responsabilidade técnica;
- certidões negativas dos distribuidores;
- documentos que comprovem a posse, como contas, IPTU e contratos.
Os confrontantes e os órgãos públicos são notificados. Desde 2017, o silêncio dos confrontantes notificados é interpretado como concordância, o que agilizou o procedimento.
Judicial
Quando há oposição, falta de documentos ou outra dificuldade que impeça a via extrajudicial, a usucapião é pedida na Justiça. O processo é mais longo, mas permite produzir provas como testemunhas e perícia.
Documentos que ajudam a comprovar a posse
- Contratos de compra e venda, cessão de direitos ou recibos.
- Carnês de IPTU, contas de água, luz e telefone ao longo dos anos.
- Fotos antigas, notas de materiais de construção e comprovantes de reformas.
- Declarações de vizinhos.
Como podemos ajudar
Analisamos a situação do imóvel e o tempo de posse, indicamos a modalidade e a via mais adequadas, coordenamos o trabalho técnico de topografia e conduzimos o procedimento até o registro do imóvel em seu nome. Veja também o guia de regularização de imóvel.
Perguntas frequentes
Posso pedir usucapião de imóvel que comprei por contrato de gaveta?
Sim, a usucapião é um caminho comum nesses casos, especialmente quando não é possível obter a escritura do vendedor. Às vezes a adjudicação compulsória é mais adequada, e a análise do caso define a melhor opção.
Quanto tempo demora a usucapião extrajudicial?
Depende da documentação e da manifestação dos confrontantes e dos órgãos públicos. Em geral, é bem mais rápida do que a usucapião judicial.
Posso somar o tempo de posse do antigo morador?
Sim. Quem adquiriu a posse de outra pessoa pode, em regra, somar o tempo de posse anterior, desde que ambas sejam contínuas e pacíficas.
Imóvel público pode ser usucapido?
Não. A Constituição proíbe a usucapião de imóveis públicos. Nesses casos, podem existir outros instrumentos, como a regularização fundiária.
Conteúdo informativo, sem caráter de consultoria. Cada caso tem particularidades: para uma orientação segura sobre a sua situação, agende uma consulta.